房地产不是一个孤立的行业，它跟国民经济乃至全球经济密切相关。房产本身既是居民日常生活必不可少的商品，同时也是金融品，是全球投资不可缺少的核心配置，是引导资金流动的一个很重要的因素。例如在中国就存在股市和房地产行业的资金互动效应。 未来十年中国经济展望 诺亚控股有限公司首席研究官金海年表示，从中期看，中国经济符合朱格拉周期（10年期）的规律。中周期不仅是一个统计现象，其中包含了房地产，实际上就是城镇化的周期和人口的周期，以及债务的周期。我们基于这个周期结构对未来几年中国的经济表现进行了预测，今年我们预计是6.7%（我们去年预计今年是6.5-6.8），可能明年和后年还会有更严峻的考验，2017年将下降到6.3，2018-2019年进一步调整到5.9和6.0，经过这个十年周期后，2020年则可能复苏到6.5%，后面的周期就看能否转换到新的动力周期。 这个周期预测基于以下的因素。首先是产业结构第三产业迅速攀升，预计2019-2020年左右会达到60%的比重，纵观其他国家都存在一个第三产业达到60%左右的时候，增速都会减缓到6%以内的普遍现象。不过，虽然GDP没有原来的高速增长，但是居民的收入会得到一个实质性的增加。所以，GDP的增速下降并不必然导致人们生活水平的下降。 第二是老龄化的问题。中国现在的经济增速下降直接因素并非老龄化，而是第二产业进入到相对饱和状态。比较中国、日本、美国和欧洲四个国家地区，在1978年改革开放以来中国劳动力人口占比长期低于美国和欧洲，甚至低于日本，但是我们创造了高速的增长，一直到2000年左右，我们劳动力人口占比才明显的超过了这几个发达国家。 第三是城镇化的因素。我们发现户籍人口变化和常住人口比较在几十年来产生了一个很大的分离。从1995年，中国城镇化进入到30%到70%之间的高速增长区间，诺亚研究认为中国的城镇化率可能不一定能快速达到像美国等发达国家的85%以上，快速提升到65%-70%左右将进入缓慢阶段，在接近65%左右时的城镇化速度就会开始减缓。现在，从房地产和基础设施建设等方面的发展表现来看，已经显现出一定的后半程的新特点。 中国房地产市场已发生六大分化 基于以上判断，金海年表示，中国的房地产行业已经发生了六个特别大的分化，这也表明城镇化建设进入到后半程。 一是业态分化，刚才提到住宅、商业、物流、农业等等这些地产，他们的走势已经不是像原来一样一致性的上涨，现在是有好有坏； 二是区域分化，一线城市与二线、三线城市，包括城市里的市中心、新区郊区都发生了分化； 三是新旧分化，新房的交易在很多城市已经被二手房超越； 四是市场供给和政府供给的分化，政府需要进一步完善低收入和无劳动能力群体的居住保障体系； 五是模式分化，房地产商业模式成为开发商与运营商的差异竞争趋势； 六是融资的分化，不管购房者贷款融资，还是开发商供给一侧的融资都在不断的进行丰富。 金海年还表示，城市分化的格局基本上分成四个阵营：深圳特别特殊的，上涨特别快，风险泡沫就会比较大一些，除了深圳以外，北京、上海、杭州和厦门是第一梯队，厦门上升很快，也是需要特别关注；广州原来是北上广深第一阵营，它已经跟南京、福州，已经进到第二阵营；第三阵营是沿海的城市，宁波、大连、天津这样的城市。 此外，金海年认为，下一次房地产市场重要的里程碑将是房地产税和遗产税的推出，这将对房地产市场的发展产生革命性的影响，同时伴随人口和城镇化变化，成为房地产市场的拐点。